Déclaration des Revenus Fonciers
En location vide, vous devez déclarer vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Selon votre situation, vous pourrez relever du régime du micro-foncier ou du régime réel.
Régime du Micro-foncier : Abattement de 30% sur les Loyers
Si vos loyers n'excèdent pas 15 000 € par an, vous êtes automatiquement soumis au régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement de 30% sur les loyers. Ainsi, lorsque vous déclarez 100 € de loyers, vous êtes imposé sur 70 €.
Sous ce régime, certaines dépenses ne sont pas déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Si vos charges dépassent l'abattement de 30%, opter pour le régime réel peut être plus avantageux. Notez que renoncer au micro-foncier vous engage pour trois ans de location.
Régime Réel : Déduction des Charges
Le régime réel vous permet de déduire diverses dépenses de vos loyers, réduisant ainsi votre imposition. Si vos loyers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour ce régime. Au-delà, le régime réel s'applique automatiquement.
Pour calculer le revenu brut foncier, additionnez vos loyers annuels et déduisez les dépenses suivantes :
• Frais de gestion
• Primes d'assurances loyers impayés ou Garantie des risques locatifs (GRL)
• Réparations et entretien
• Diagnostics
• Travaux d'amélioration
• Intérêts d'emprunt
• Provisions pour charges de copropriété
Deux situations peuvent en découler :
→ Bénéfice : Ajoutez ce montant à vos autres revenus et déclarez-le à l'impôt sur le revenu.
→ Déficit : Vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. L'excédent et les intérêts d'emprunt peuvent être reportés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Bénéfice et Déficit Fonciers
Lorsque vos loyers excèdent vos charges, vous avez un bénéfice foncier. Ce bénéfice s'ajoute à vos autres revenus et est soumis à l'impôt sur le revenu.
Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous avez un déficit foncier. Ce déficit, sous certaines conditions, peut être imputé sur votre revenu global. Toutefois, l'imputation des déficits n'est garantie que si vous continuez à louer le logement pendant trois ans après la première déclaration déficitaire.
L'Imputation du Déficit
Le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi votre imposition. L'imputation est limitée à 10 700 € par an (15 300 € pour le dispositif d'amortissement Périssol). Si le déficit dépasse ce montant ou résulte des intérêts d'emprunt, il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Assurez-vous de respecter une obligation de location pendant trois ans après l'imputation d'un déficit foncier. En cas de non-respect, l'imputation peut être remise en question.
Conseils Pratiques
Calcul Précis : Pour une gestion optimale de vos impôts, faites des calculs précis en fonction de vos loyers, charges et dépenses déductibles.
Expertise Comptable : Opter pour le régime réel peut être complexe. Faire appel à un comptable peut vous aider à optimiser vos déductions et à respecter les obligations.
Période d'Engagement : Si vous optez pour l'imputation de déficits, gardez à l'esprit que vous devez continuer à louer le logement pendant trois ans après la première déclaration déficitaire.
En suivant ces conseils et en comprenant les différents régimes, vous pourrez mieux gérer vos revenus locatifs et réduire votre imposition de manière légale et optimale. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un professionnel fiscal ou un conseiller financier.
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