Calcul de la plus-value brute
Le régime fiscal de la plus-value immobilière a subi plusieurs modifications ces dernières années : le gouvernement a notamment pris des plusieurs mesures en 2014 et ont ajouté à la complexité d’un régime d’imposition déjà difficile d’accès.
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition.
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition
Le prix de cession n’est autre que le prix de vente :
– majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié.
– minoré des frais supportés au moment de la cession (ceux liés aux diagnostics obligatoires, par exemple), à condition de pouvoir les justifier
– minoré du montant de la TVA acquittée (également à justifier)
Prix de cession = Prix de vente + Charges supportées par l’acquéreur – Frais de cession
Le prix d’acquisition, lui, renvoie au prix auquel le vendeur avait acheté le bien :
– majoré des charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat
– majoré des frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payée au moment de l’acquisition, frais de notaire…
Si le vendeur ne retrouve pas les justificatifs, il peut appliquer une majoration forfaitaire équivalente à 7,5% du prix d’achat. Si le bien a été acquis à titre gratuit, c’est-à-dire dans le cadre d’une succession ou d’une donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation et ces frais d’acquisition augmentent la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
– majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration), à condition de pouvoir en justifier le montant, ce qui implique d’être en possession des factures émises par les entreprises qui les ont réalisés.
Dans le cas où elle ne parviendrait pas à remettre la main sur ces factures, la personne qui cède le bien peut tout de même majorer le prix d’achat de 15%, si, et seulement si, elle en est propriétaire depuis plus de 5 ans.
– majoré des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.
Attention, pour les biens payés au moyen d’une rente viagère, le prix d’achat retenu est la valeur en capital de la rente.
Calcul de la plus-value nette
Il faut en réalité calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2% au 1er janvier 2023).
Pour obtenir l’une comme l’autre il suffit de déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Plus cette durée est longue, plus le montant de la plus-value imposable et, par conséquent, celui de l’impôt, diminue.
Plus-value nette = Plus-value brute – Abattement
La plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu
Depuis le 1er février 2012, pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique de la manière suivante :
– 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e
– 4% pour la 22e année révolue de détention.
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :
L’abattement pour durée de détention pour l’impôt sur le revenu
Entre 0 et 5 ans : 0%
6 ans : 6%
7 ans : 12%
8 ans : 18%
9 ans : 24%
10 ans : 30%
11 ans : 36%
12 ans : 42%
13 ans : 48%
14 ans : 54%
15 ans : 60%
16 ans : 66%
17 ans : 72%
18 ans : 78%
19 ans : 84%
20 ans : 90%
21 ans : 96%
22 ans : 100%
L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, au lieu de 30 ans auparavant.
La plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
– 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e
– 1,60% pour la 22e année de détention
– 9% pour chaque année au-delà de la 22e.
L’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans de détention : 0%
6e année : 1,65%
7e année : 3,30%
8e année : 4,95%
9e année : 6,60%
10e année : 8,25%
11e année : 9,90%
12e année : 11,55%
13e année : 13,20%
14e année : 14,85%
15e année : 16,50%
16e année : 18,15%
17e année : 19,80%
18e année : 21,45%
19e année : 23,10%
20e année : 24,75%
21e année : 26,40%
22e année : 28%
23e année : 37%
24e année : 46%
25e année : 55%
26e année : 64%
27e année : 73%
28e année : 82%
29e année : 91%
30e année : 100%
L’exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.
L’abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la vente de certains immeubles bâtis
Pour les ventes d’immeubles bâtis intervenues entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, un abattement supplémentaire de 25% est applicable sur le montant de chacune des plus-values nettes, c’est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention (sous réserve, pour les cessions intervenues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, de la signature d’une promesse de vente avant 2015) si :
– L’immeuble se situe dans une commune concernée par la taxe sur les logements vacants
– L’acheteur s’engage à démolir pour reconstruire dans un délai de 4 ans.
Le taux de l’abattement était porté à 30% pour les promesses de vente ayant acquis date certaine, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’un acte notarié, en 2015.
Cet abattement ne s’applique pas aux plus-values qui résultent de la vente de terrains à bâtir ou de titres de sociétés.
Calculer le montant de l’impôt
Hors cas d’exonération (listés ci-après) les plus-values réalisées sur les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant (résidence secondaire, bien immobilier en location, parking, locaux commerciaux et parts de société à prépondérance immobilière) sont taxées à hauteur de 36,2% dont :
>19% au titre de l’impôt sur le revenu
>17,2% au titre des prélèvements sociaux (contre 15,5% avant le 1er janvier 2018).
Montant de l’impôt = Impôt sur le revenu + Prélèvement sociaux
C’est-à-dire :
Plus-value nette imposable au titre de l’IR x 19% + Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux x 17,2%
La taxe pour les plus-values immobilières élevées
Depuis le 1er janvier 2013, si le montant de la plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 euros, le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2% à 6% (hors terrains à bâtir).
La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Entre 50 001 € et 60 000 € : 2 % x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 € : 2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 € : 3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 € : 3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 € : 4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 € : 4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 € : 5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 € : 5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 € : 6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € : 6% x PV
Dans le tableau ci-dessus, “PV” correspond à “plus-value imposable”.
Les motifs d’exonération
Les plus-values immobilières sont exonérées si :
- Le bien est détenu depuis plus de 30 ans
- Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
- Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros
- Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité, à condition :
--que son revenu fiscal de référence n’excède pas un certain plafond, fixé à 10 708 euros (majoré de 2 859 euros par demi-part supplémentaire) pour les cessions intervenues en 2016. La limite à ne pas dépasser en 2022 n’est pas encore connue.
--qu’il ne soit pas assujetti à l’IFI au titre de 2020 pour une vente en 2022 (avant dernière année précédant celle de la vente).
- Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, à condition que :
--le cédant ne soit pas passible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
--le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas la limite de 25 180 euros, majorée de 5 883 euros pour la première demi-part supplémentaire et de 4 631 euros pour chaque demi-part supplémentaire, pour les ventes intervenues en 2018. Le plafond à ne pas dépasser pour les ventes qui ont lieu en 2022 n’est pas encore disponible.
- Le vendeur est un non résident, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable
- Le bien a été cédé au profit d’un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou terminer des logements sociaux
- Le bien vendu est un droit de surélévation. La plus-value est exonérée à condition que l’acheteur s’engage à finir les locaux destinés à l’habitation dans les 4 années qui suivent la date d’acquisition
- La plus-value résulte d’une expropriation, à condition que l’indemnité d’expropriation soit réemployée dans son intégralité à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles dans l’année suivant sa perception
- La plus-value résulte d’un remembrement.
Un amendement du gouvernement datant du 6 décembre 2017 exonère, en partie voire totalement, d’impôt sur la plus-value les propriétaires qui se séparent d’un terrain à bâtir dès lors que l’acheteur s’engage à y construire des logements.
La cession doit en outre être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
L’abattement de droit commun est de 70% (en zones A ou A bis) mais peut grimper à 85% (si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions), voire 100% en cas de programme immobilier ne comprenant que des logements sociaux. Cette disposition ne sera applicable que dans les zones A et A bis, autrement dit dans les zones très tendues en matière de logement.
Plus-value et résidence secondaire
La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux contributions sociales au taux de 17,2%. Le taux d’imposition des plus-values issues de la vente de résidences secondaires s’élève donc à 36,2%.
A noter toutefois que la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est exonérée à condition que le cédant :
-n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
-ait utilisé le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession. Si le cédant n’a réemployé qu’une partie du prix de vente de son bien, l’exonération est proportionnelle à la fraction qu’il a réinvestie.
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